Jusqu'à maintenant les dispositifs d'encouragement à l'investissement outre-mer, n'ont développé que les logements du secteur libre. Et souvent, ils ont entraîné, comme en métropole, un certain phénomène de sur-offre. Or sous les tropiques, il existe un réel besoin en logement social. Pour le combler, la LODEOM ( loi pour le développement économique des outre mer), publiée au journal officiel du 27 mai, dite " loi Jego ", instaure un régime spécifique, qui figure désormais à l'article 199 undecies  du code général des impôts.

Sur le plan du mécanisme, cet article transpose le régime fiscal des investissements productifs dit "Girardin industriel" - par exemple du matériel industriel - aux placements locatifs dans le secteur social.

Comment ça marche?

Ce dispositif  réunit quatre acteurs essentiels : un promoteur qui réalise l'immeuble social, un opérateur social type société de HLM, qui l'exploite, un contribuable métropolitain, qui investit outre-mer et l'Etat qui octroie une réduction d'impôt de 50% du prix d'achat au particulier achetant un logement outre-mer et destiné à la location. 

Cette réduction fiscale n'est accordée qu'une seule fois, lors de l'investissement. D'où le nom de " défiscalisation cash " ou de " défiscalisation one-shoot ". L'opérateur social, en l'occurrence un organisme de logement social, doit verser à l'investisseur un loyer garanti pendant une durée de cinq ans. Cependant, pour que l'avantage fiscal ne soit pas totalement capté par l'investisseur, ce dernier devra consentir une rétrocession, dite encore " ristourne " de 65% sur le loyer, à l'exploitant. Si tel n'est pas le cas, la ristourne sera appliquée lors de la revente du bien immobilier, à l'organisme de logement social.

Une simulation

Un particulier investit pour 100.000 euros fin 2009 dans un logement social situé outre-mer.
Étape n° 1. Un avantage fiscal de 50% hors rétrocession d'une partie à un organisme HLM. Dès 2010, le contribuable a droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 50%, soit de 50.000 euros, sur ses revenus perçus en 2009 et déclarés en 2010.
Étape n° 2. Rétrocession par le contribuable de 65% de l'avantage fiscal à un opérateur social. Le particulier doit verser une somme de 32.500 euros (50.000 euros x 65%) à l'opérateur social, c'est-à-dire à l'exploitant de la résidence locative, type organisme HLM.  Mais sa réduction d'impôt reste, elle, de 50%. Le contribuable obtiendra bien une réduction d'impôt de 50% de 100.000 euros soit 50.000 euros imputable sur les impôts de ses revenus 2009. Son gain net se chiffre donc à 17.500 euros (50.000 euros - 32.500 euros).
Étape n° 3. La sortie de l'investissement. Au terme de l'investissement d'une durée minimale de cinq ans, le contribuable ne touche plus de loyer et surtout cède le logement à la société HLM, pour une valeur résiduelle définie à l'avance. Cette valeur lui permet de solder totalement son prêt.

La rétrocession se fait souvent lors de l'investissement initial

Concrètement le contribuable ne finance que 32.500 euros en 2009. Quant au solde du prix de l'investissement, soit 67.500 euros, il le finance en contractant un prêt, qu'il parvient à rembourser, par le jeu des loyers encaissés. Lorsque la rétrocession ne s'effectue pas lors de l'investissement initial, elle est réalisée au fil des années, par déduction de loyers versés à l'investisseur.

Les atouts du dispositif

Dans la pratique, ce type de placement de défiscalisation, qui devrait intéresser des gros contribuables est bien adapté pour éponger partiellement ou totalement des revenus exceptionnels tels que par exemple une prime imposable,  à  la différence d'un placement immobilier assorti de la réduction d'impôt Scellier, le contribuable ne fait aucun effort. Mais au terme, il n'est plus propriétaire du logement social. Par rapport à un produit de défiscalisation en Girardin industriel, le placement en immobilier social " Jego" présente l'avantage de réduire les risques d'exploitation. Une société qui exerce une activité industrielle s'expose en effet à davantage d'aléas qu'un organisme de logement social !