Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

C’est l’acte de remise des clés qui fait partir le délai de deux mois. Ainsi, le fait qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été établi à la requête de la partie la plus diligente n’a pas d’incidence dès lors qu’il est démontré une remise des clés par le locataire (Cass. Civ.3, 22 janvier 2008, n° 06-20.399)

Cela signifie que le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie, et sous réserve qu’elles n’aient pas été payées : 
 les sommes relatives à la réalisation des travaux à la charge du locataire ; 
 les charges locatives non encore payées ; 
 les impôts et taxes à la charge du locataire (par exemple, taxe d’habitation).

On a pu estimer que lors "d’une opération de rénovation urbaine donnant lieu à démolition, le bailleur donne congé aux locataires, le bail est résilié et les occupants sont le plus souvent relogés ou réintégrés dans le parc locatif social. Dans ce cas, le bailleur ne saurait justifier la retenue de sommes sur le dépôt de garantie au titre de réparations locatives devenues sans objet" (QE, 19 décembre 2006, n° 104261)

Par ailleurs, les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

La rupture du contrat par le locataire

Le locataire peut rompre à tout moment le contrat de bail mais en respectant un préavis de trois mois.

Toutefois le préavis est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés suivants : 
 en cas d’obtention d’un premier emploi

Il convient, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, de considérer la date d’affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (QE, 14 octobre 2002, n°911)

 en cas de mutation

S’agissant de la mutation, la jurisprudence précise que la mutation ne peut résulter de la seule volonté du locataire mais qu’elle s’impose a lui ; c’est-à-dire, soit qu’elle provient d’une décision unilatérale de l’employeur, soit qu’elle est voulue par l’employé, dans la mesure ou la décision définitive est subordonnée a la volonté de l’employeur (QE, 10 mars 1997, n°47238).

 en cas de perte d’emploi

S’agissant du contrat de travail à durée déterminée, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 8 décembre 1999, estimé que le locataire peut bénéficier du préavis réduit à un mois lorsque la perte d’emploi est la conséquence de la cessation d’un contrat de travail à durée déterminée

 en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi 
 en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile 
 en faveur des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion.

Si la loi n’exige pas effectivement que le locataire motive spécialement le congé pour bénéficier du délai de préavis réduit, il devra toutefois établir sur la demande du bailleur que les conditions légales sont remplies. Le cas échéant, il reviendra au juge d’apprécier si le motif invoqué est bien réel. En tout état de cause, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers correspondant au délai de trois mois (QE, 3 octobre 2006, n°86013).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La rupture du contrat par le bailleur

Le bailleur ne peut donner son congé au locataire qu’aux termes du contrat initial ou renouvelé et, même dans une telle situation, pour certaines causes.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié 
 soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement 
 soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandéeou de la signification de l’acte d’huissier.

Rupture pour reprise des lieux

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que : 
 le bailleur, 
 son conjoint, 
 le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, 
 son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, 
 ses ascendants, 
 ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Attention : Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire : 
 âgé de plus de soixante-dix ans 
 et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance 
 sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques.

Toutefois, cette limitation n’est pas applicable lorsque le bailleur : 
 est une personne physique 
 âgée de plus de soixante ans 
 ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Rupture pour vente du logement

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

"La pratique consistant à arrêter un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue effectivement une fraude appréciée et sanctionnée si nécessaire par les juges de l’ordre judiciaire" (QE, 23 août 2005, n°64682)

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La non-réalisation de diagnostics et bilans techniques obligatoires par une société propriétaire d’un immeuble qu’elle souhaite vendre par lots, entraîne la nullité de congés de vente notifiés aux locataires (Cass. Civ.3, 20 février 2008, n°06-21.122)

Le location n’accepte pas l’offre de vente

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le location accepte l’offre de vente

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Attention : Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Vente du logement pendant la durée du bail

Si le propriétaire décide de vendre le logement pendant la durée du contrat de bail, le contrat de bail n’est pas remis en cause par cette vente. Le locataire peut donc rester dans les lieux jusqu’à ce que le nouveau propriétaire lui notifie la résiliation du contrat de bail.

De la même manière, le locataire n’a pas de droit de préemption (exposé ci-dessus) si le propriétaire procède à la vente du logement pendant la durée du contrat de bail. Ainsi, dans une telle situation, le propriétaire n’est pas tenu de proposer au préalable au locataire d’acquérir le logement (Cass. Civ.3, 1er avril 2008, n° 07-11.942)

La durée du contrat de location

La loi prévoit que le contrat de location est conclu : 
 pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques 
 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

A la fin de la durée initiale et si le bailleur ne donne pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est la même que le contrat initial (3 ou 6 mois).

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à 3 ou 6 ans. L’offre de renouvellement doit être présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé (lettre recommandée reçue au moins 6 mois avant la fin du contrat).

La possibilité de conclure un contrat d’une durée moindre

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Le bailleur devra confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

La remise d’une quittance de loyer

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’ensemble de ces dispositions peuvent être résumées ainsi : 
 le bailleur est tenu de délivrer, à première demande, une quittance au locataire ; 
 cette quittance ne peut être facturée. Plus précisément, "les frais d’établissement et d’envoi d’une quittance de loyer (frais postaux et/ou d’agence) ne peuvent, en aucun cas, être imputés au locataire." (QE, 15 mai 2007, n° 121988).

Ces dispositions sont applicables même en cas de bail verbal et de paiement effectué en espèces (QE, 30 octobre 2007, n° 2252).

Il a été jugé qu’en cas de manquements par le propriétaire à ses obligations, les juges peuvent estimer que la rétention de tout ou partie des loyers par le preneur ne peut constituer une cause de résiliation dès lors qu’il n’y a fait justificatif" (Com. 01.06.1964) et, la Cour d’Appel de Paris a jugé à plusieurs reprises que "le défaut de délivrance des quittances par le bailleur constitue un fait justificatif". (CA Paris, 25.06.1990 ; 17.01.1995 ; 19.06.1990).

En conséquence, il semble possible de suspendre le paiement du loyer dès lors que l’absence de remise de la quittance cause un réel préjudice au locataire (par exemple : suspension du versement des allocations logement, etc.)

La fixation du montant du loyer

Peut être fixé librement, le loyer :

a) Des logements neufs ;

b) des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité ;

c) des logements conformes aux normes, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

Ainsi, en cas de remise en location d’un logement, sans aucun travaux de remise en conformité, la détermination du loyer du nouveau locataire n’est pas libre.

En effet, le loyer des logements vacants ou faisant l’objet d’une première location qui ne sont pas visés ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, s’il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.

En cas de non-respect par le bailleur de ces dispositions, le locataire dispose, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d’un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, fixe le loyer.

La réévaluation du loyer

Deux "augmentations" du loyer (et non des charges récupérables) sont encadrées par la loi : 
 l’augmentation lors du renouvellement du contrat (c’est à dire, dans la majorité des cas, tous les trois ans) ; 
 l’augmentation annuelle liée à une clause de révision figurant dans le contrat.

L’augmentation lors du renouvellement

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et par lettre recommandée avec accusé de réception, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Lorsque le bailleur fait application de ces dispositions, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de la loi et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée de 3 ans, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

L’augmentation annuelle

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Depuis le 9 février 2008, l’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder "la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers".

Notes

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Les charges récupérables auprès du locataire

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1) Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2) Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3) Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est précisée ci-dessous. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable.

Il a été précisé que le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. A noter que ce caractère récupérable n’est applicable qu’aux dépenses intervenues postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006.

Le versement de provision et leur régularisation

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Le bailleur est donc tenu, pour procéder à une régularisation de charges, de communiquer l’ensemble des documents précités. L’absence de communication du mode de répartition entraîne la nullité de l’acte de régularisation (Cass. Civ.3, 4 mars 2008, n° 06-21.192)

Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Les termes « tenus a disposition » signifient que tout locataire qui s’adresse a son bailleur ou son mandataire pour consulter des pieces justificatives des charges locatives, doit pouvoir y acceder dans des conditions raisonnables et normales. Cette notion ne peut s’interpréter comme l’obligation pour un bailleur de fournir gratuitement des photocopies de ces documents. Toutefois, rien ne s’oppose a ce que ces photocopies soient faites a la demande du locataire et aux frais de ce dernier. (QE, 9 janvier 1995, n°19043)

Les provisions mensuelles ou trimestrielles constituent des estimations de charges à venir. Le montant, nécessairement approximatif, est déterminé en tenant compte des dépenses de l’année précédente. Il varie chaque année en fonction de l’augmentation annuelle des dépenses. Ce montant est prévu la première année par le bail. Si en cours d’exécution du bail, il s’avère que le contrat prévoit une provision pour charges insuffisante par rapport à leur liquidation, le propriétaire-bailleur ou l’administrateur peut proposer une majoration par l’envoi d’un avis de modification de la provision. L’obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n’étant assortie d’aucune sanction, il appartient au locataire de l’exiger de même que la tenue à sa disposition des pièces justificatives des comptes.

À défaut de régularisation annuelle, le bailleur pourra réclamer le paiement des charges dues sur présentation des justificatifs dans la limite de la prescription de cinq ans. Enfin, en cas de sous-évaluation avérée des provisions mensuelles initiales, si un préjudice a été causé au locataire, celui-ci pourra éventuellement obtenir judiciairement d’être indemnisé par le bailleur (QE, 17 avril 2007, n° 108788)

Liste des charges récupérables

Un décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables qui peuvent être demandées au locataire par le bailleur. Il s’agit des éléments décrits ci-dessous.

La liste des charges récupérables prévue par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738).

A noter que le décret du 26 août 1987 prévoit que le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

I. - ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE

1. Dépenses d’électricité. 
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations  : 
a) Exploitation : 
 visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; 
 examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes  ; 
 nettoyage annuel de la cuvette, au-dessus de la cabine et de la machinerie ;
 dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces  ; 
 tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits impor-tants touchant l’appareil. 
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessai-res) et aux lampes d’éclairage de la cabine. 
c) Menues réparations : 
 de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulis-seaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique) ; 
 des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ; 
 des balais du moteur et fusibles.

II. - EAU FROIDE, EAU CHAUDE ET CHAUFFAGE COLLECTIF DES LOCAUX PRIVATIFS ET DES PARTIES COMMUNES

1. Dépenses relatives : 
A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; 
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; 
A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du Code de la santé publique ;

A ce titre, et jusqu’à la loi du 13 juillet 2006, seule la TVA relative à la consommation d’eau est expressément reconnue comme étant récupérable sur le locataire (Cass. Civ.3, 19 mars 2003, n° 07-10.738).

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; 
A l’électricité ; 
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature. 
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations : 
a) Exploitation et entretien courant : 
 nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs  ; 
 entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes de puisards ; 
 graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; 
 remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; 
 entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; 
 vérification et entretien des régulateurs de tirage ; 
 réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage  ; 
 purge des points de chauffage ; 
 frais de contrôles de combustion ; 
 entretien des épurateurs de fumée ; 
 opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; 
 conduite de chauffage ; 
 frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; 
 entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du suppresseur et du détendeur ; 
 contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; 
 vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; 
 nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; 
 vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. 
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun : 
 réparation de fuites sur raccords et joints ; 
 remplacement des joints. clapets et presse-étoupes ; 
 rodage des sièges de clapets ; 
 menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; 
 recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. - INSTALLATIONS INDIVIDUELLES

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives : 
1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ; 
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations ; 
a) Exploitation et entretien courant : 
 réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ; 
 vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ; 
 dépannage ;