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C'est l'un des postes majeurs du budget d'un Réunionnais. Le loyer (ou les mensualités d'achat) sont devenus écrasants pour beaucoup, alors même que de nombreuses incitations fiscales et dispositifs règlementaires ont été mis en place depuis des lustres. Pourtant le problème reste récurant.

S'il fallait une démonstration qu'il est extrêmement difficile d'imposer une idée neuve, même et surtout si elle semble simple et frappée de bon sens... ce projet en serait l'archétype, puisqu'il s'agit d'une idée développée au plus haut niveau de l'état... puisque ministériel.

Nous reprenons en effet, ici et intégralement le projet de Madame Christine BOUTIN, Ministre du Logement, largement médiatisé lors de sa révélation !! Or, qui, depuis, a entendu parler, ou lu, une information sur l'évolution de ce magnifique concept... ?
alors imaginez ce qu'il en serait si... il émanait du citoyen Lambda ?

Notons de plus que Madame Boutin s'était sentie obligée de qualifier elle même son projet "d'iconoclaste" ! et d'ajouter ... "Il faut faire preuve d'inventivité", et d'en rajouter une couche en disant que ces derniers étages pourraient aussi s'inscrire dans le cadre d'une "solidarité familiale, en accueillant les enfants ou les grands-parents de la famille"... et enfin que pour résoudre le problème du manque et aussi du coût du foncier qui bloque la construction, la ministre a aussi souhaité que l'Etat soit "exemplaire et cède ses terrains à des prix raisonnables"... "La SNCF, l'armée, les prisons, etc., tous les ministères ont du terrain qui ne sert à rien, on peut très bien imaginer de les vendre à un prix juste sans que l'Etat ne soit floué"

Effectivement concevoir et dire des choses de bon sens (sans langue de bois) est assurément totalement "iconoclaste"

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Reposons donc la question : Pourquoi ne pas résoudre le problème de la crise du logement social tout simplement en ré-haussant les HLM de un ou deux étages.

Techniquement le problème ne semble pas poser de difficultés... (ce serait un comble dans le département leader des grands travaux et champion de tous les records grâce à la "route des tamarins").

Au pire la crème des ingénieurs est encore sur place et les concours d'architectes, sont même ouverts à l'international :

Les structures qui gèrent le parc immobilier social (en général des sociétés d'économie mixte) occupent la majeure partie des terrains du chef lieu et des sous-préfectures (là où le problème est le plus sensible).

Voici pourquoi cette idée remarquable... pour ne pas dire géniale, s'applique d'abord à La Réunion.

1.La Réunion possède l'un des taux d'expansion démographique parmi les plus élevés d'Europe.
2.La Réunion possède la plus grande concentration de chômeurs, de Rmistes et de population pauvre de France.
3.La Réunion est un territoire où la topographie interdit toute expansion importante des zones constructibles.
4.La Réunion est de plus limitée dans ses espaces urbanisables en raison du nouveau statut d'une majeure partie de l'île en « Parc Naturel ».
5.La Réunion est l'un des départements où il a été construit le moins de bâtiments élevés.
6.La Réunion est l'un des département où le coût du foncier urbain figure parmi les plus élevés de France.
7 La Réunion possède un système de subventions pour pérenniser la culture de la canne à sucre, tel, qu'il n'incite pas les agriculteurs à céder leurs terres pour un autre usage.

Première observation, sur ce dernier point il faut se poser aussi cette question.. comment demander à un propriétaire de vendre sa parcelle de terrain à un prix de 5 euros le mètre carré, (seul prix acceptable pour construire du logement social, aidé ou en accession à la propriété), alors que concurremment les promoteurs privés vont lui en proposer allègrement 20 à 30 euros .

Seconde observation, Il faut désormais que les ménages candidats décident de s'installer le plus loin possible d'un centre-ville, là où le prix des logements est encore abordable, ce qui induit un étalement urbain peu favorable à l'environnement obligatoire pour le développement du tourisme (puisqu'il nécessite des aménagements divers, notamment pour l'accès aux transports) et la nécessité d'utiliser une ou plusieurs voitures.

Troisième observation, Cette proposition de Madame BOUTIN va très au-delà de ce qu’elle visait a priori, à savoir, pour faire face à la crise, augmenter rapidement le nombre de logements . En effet cette mesure peut avoir des retombées architecturales fortes, si les architectes saisissent l’opportunité de transformer ces parallélépipèdes en général fort laids, en volumes, sinon agréables, du moins acceptables à la vue.

La France des années 60, qui a construit ces cités HLM désolantes de morosité (pour faire face à une crise aiguë du logement), a oublié qu’un immeuble avait cinq, six, voire huit faces, et non quatre : les architectes ayant simplement oublié d'y mettre des toits (sans même utiliser ces surfaces pour le bien être des habitants sous forme de terrasses aménagées pour la détente ou le bronzage.

La Réunion a la chance de posséder un ensoleillement parmi les plus important de la planète et une régularité climatique rare. Les panneaux solaires (pour chauffer l'eau voire produire de l'électricité photovoltaïque) devant fatalement être posés sur des toits inclinés, on pourrait donc en profiter pour en équiper collectivement ces immeubles. En allant un peu plus loin dans ce raisonnement ,on pourrait aussi en profiter pour faire de l'isolation, voire de la climatisation avec des installation type "puits Provençal", afin de remplacer les hideux climatiseurs installés partout de manière totalement anarchique, et qui plus est, très gros consommateurs d'énergie électrique... En effet, si on n'a pas besoin de chauffage à la Réunion, la climatisation s'y "démocratise" de manière très soutenue.

Quatrième observation, Il faut néanmoins admettre que cette seule mesure de pur aménagement technique aurait aussi besoin souvent de mécanismes financiers eux aussi "rénovés" pour accéder à ces logements, car ceux dont nous disposons manquent désormais d'adéquation avec de très nombreuses situations actuelles, tant individuelles que collectives.

Une solution élégante et originale (à notre connaissance) a été proposée sur le site Internet de la commission ATALI. Comme l'un de nos axiomes est de ne jamais chercher à réinventer l'eau froide, voici l'article in extenso...

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Alors que des milliers de familles à faible pouvoir d'achat attendent désespérément une solution à leur problème de logement, les circuits institutionnels prennent tout leur temps pour simplement écrire le texte indispensable à la mise en œuvre de leur volonté affirmée. Exemple cette profession de foi en cours d'élaboration depuis... décembre 2006. (éditée sur le site internet du conseil régional).

Avis sur un décret et un arrêté visant le logement à La Réunion...

Les élus de la commission permanent ont étudié d’une part, le projet de décret modifiant le code de la construction et de l’habitation et relatif aux subventions et prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements locatifs aidés dans les DOM, et d’autre part, le projet d’arrêté complétant ce projet de décret, l’arrêté modifie les dispositions relatives aux caractéristiques techniques, au prix de revient et au mode de fixation des loyers.

C’est un dossier extrêmement important pour La Réunion, où le nombre de logements est insuffisant, notamment les logements sociaux. En substance, les documents prévoient notamment un plafond de prix de revient prévisionnel pour les opérations de construction, amélioration, acquisition de logements locatifs aidés. C’est justement là l’un des freins majeurs, puisque certaines opérations ne peuvent être subventionnées de par la fixation de ces plafonds, même si certains opérateurs souhaitent les réaliser sur leurs fonds propres. Les opérations ne peuvent ainsi voir le jour, par manque d’investissement de l’Etat. La modification apportée par les deux projets (décret et arrêté) permettrait donc de faire contribuer plus largement les bailleurs qui sont en capacité de le faire, sans pour autant augmenter les subventions de l’Etat ni les loyers qui restent soumis aux plafonds des prix de revient prévisionnel.
La commission permanente a émis quelques observations :

• Sur le projet de décret, elle propose de supprimer la phrase « cette subvention ne peut être attribuée que dans la mesure où une ou plusieurs collectivités auront décidé au préalable d’accorder à cette opération un montant de subvention au moins égale à 30% du dépassement de la charge foncière de référence ». Elle souhaite en revanche, d’élargir à d’autres co-financeurs (publics ou privés) la participation en matière de surcharge foncière.

• Sur le projet d’arrêté : elle propose que la majoration de l’assiette de subvention fixée à 539 euros soit protée à 2.000 euros pour le calcul de l’eau chaude solaire, pour prendre en compte le coût réel constaté. Elle propose également de réévaluer le coefficient à 1.30 (contre 1.28) dans la formule de calcul du loyer maximal. En effet, le coefficient de 1.28 est trop faible et ne prend pas en compte la situation de La Réunion ; elle propose également de modifier la formule de calcul du loyer maximal afin de permettre d’atteindre 80% des loyers LLS. Enfin, elle propose de modifier les valeurs servant de calcul à l’assiette de subvention en vigueur afin de tenir compte de l’évolution des coûts de la construction à La Réunion.

L’ARMOS (association réunionnaise des maîtres d’ouvrages sociaux de La Réunion) a partagé les remarques formulées par la Région sur ces documents. (dont vous pouvez télécharger en fin d'article la dernière étude publiée (à notre connaissance)... en 2005 !)

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Dimanche 16 décembre 2007

Un moyen nouveau pour louer ou acquérir son habitation et un instrument d’épargne à mi chemin entre la location et l’accession à la propriété: Crédit Bail d'Habitation Social (CBHS)

Aujourd'hui en France, pour se loger, il n'est que deux moyens de faire: louer ou acheter par crédit hypothécaire. Il existe certes la location accession à la propriété de la loi de 1984, modifiée en 2005, à mi-chemin entre ces deux formes. Seulement tombée en désuétude pendant près de 20 ans, la location accession à la propriété n’est pas un instrument constitutif d’une épargne liquide facilement réalisable au cas d’accident de la vie. Il ne concerne que le monde HLM et n’a pas rencontré le succès escompté, tant auprès des français, des banques que des organismes d’HLM.

Pour parvenir à un contrat d’épargne qui puisse réellement mettre en œuvre une accession à la propriété ouverte à tous, il faut adapter le système du crédit bail qui existe en France depuis 1966 - lequel a révolutionné le financement des entreprises - au marché immobilier des particuliers. Ce Crédit Bail d’Habitation Social (CBHS) mode nouveau de financement de l’accession à la propriété se révèlera être un véritable instrument d’épargne, qui permettra à nombre de français de se constituer un patrimoine. Son concept et son application est simple.

Au lieu d'acquérir par soi-même un logement avec un crédit hypothécaire, c'est un organisme d’HLM, une banque ou un établissement financier qui acquiert l'habitation à 100%, prix taxes et frais inclus.

Pendant la durée du contrat qui peut être fixée de 7 à 30 ans voire plus, le bénéficiaire occupe le logement comme un locataire. Il paie un loyer pour l'occupation, et une somme supplémentaire pour financer son acquisition future. Si l'occupant veut renoncer à son contrat, ou ne peut le poursuivre par suite d'un accident de la vie, il rend les clefs de son habitation et récupère les sommes qu'il aura versées en supplément de son loyer d'occupation, avec ou sans intérêt selon les modalités contractuelles indiquées au contrat. Si cette habitation concerne un locataire HLM, et qu’il aura su faire preuve d’une parfaite exécution de son contrat, quant à la régularité des loyers payés, ainsi qu’à l’entretien de son habitation, il lui sera possible de céder son CBHS à un autre, moyennant finance et ce, bien entendu, sous réserve de l’accord préalable de l’organisme d’HLM propriétaire, ou de l’organisme financier qui aura financé le logement.

Prenons l'exemple concret du salarié d'une entreprise muté d’une région à l’autre de la France. S'il est propriétaire de son logement, il lui faut vendre son habitation, rembourser ses emprunts et ce n'est généralement qu'après, qu'il peut envisager d'acquérir. En attendant, il lui faut louer de manière provisoire, ou qu'il s'organise pour acquérir sa nouvelle habitation avec un prêt relais – aujourd’hui très difficile à obtenir des banques- dans l'attente de la vente de sa première habitation. Ce qui le rend propriétaire de deux habitations, avec toutes les complications que cela entraîne…

Avec un CBHS, la situation est toute différente. L’organisme d’HLM ou établissement financier selon le cas est demeurée propriétaire de l'habitation, de sorte que le salarié muté, au lieu d'avoir à vendre au préalable sa première habitation, rend tout simplement les clefs de son logement et récupère l'ensemble des sommes qu'il a versées en supplément de son loyer- avec le profit éventuel des intérêts produits par l'épargne qu'il se sera constitué auprès du prêteur selon ce qui aura été décidé dans le contrat. Sommes qui lui permettront de se réinstaller en sa nouvelle habitation. En d'autres circonstances, le bénéficiaire d'un CBHS pourra préférer céder son contrat à un autre, qui se substituera à lui, avec ou sans contrepartie financière pour les aménagements que l’occupant aura entrepris dans son habitation au cours du CBHS, et non financé par le crédit bailleur. En d'autres occasions, le CBHS étant parvenu à sa fin ou étant en passe de l’être, le bénéficiaire pourra acheter son habitation financé en CBHS en payant comptant le solde du capital restant dû, pour conserver le logement ou le revendre .

Le CBHS introduit donc notre législation un mode nouveau de financement de l’accession à la propriété, adapté à la flexibilité nécessaire des mutations économiques et sociales de la société d’aujourd’hui : mobilité de l’emploi, évolution des familles.

Le CBHS nécessite l’intervention du législateur pour éviter des dérives liées à l’application de ce contrat. Des mesures fiscales spécifiques sont aussi nécessaires. Mais il n’y a pas d’obstacle dirimant à la mise en place d’un tel contrat.

En dernier, il importe également de souligner que le CBHS pourra permettre à l’avenir de solutionner nombre de situations de blocages liées à des divorces, à des acquisitions faites en indivision ou à des successions qui ne peuvent aboutir. Les crédits preneurs d’habitation ou leurs héritiers ayant la possibilité de se partager l'épargne qui se sera constituée tout au long du contrat, sans être bloqués par la propriété de l'habitation restée celle du crédit bailleur. Le CBHS ne résoudra pas la crise du logement, mais il peut contribuer à permettre une meilleure mobilité des ménages et des individus, d’accroître l’offre de logements, et surtout permettre une forme nouvelle et prudente d’accession à la propriété.

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http://www.liberationdelacroissance.fr/
Eric BOULÉ
Avocat PARIS

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Les Compagnons bâtisseurs n’ont pas encore d’agence à La Réunion mais c’est le prochain objectif.

L’association nationale des Compagnons bâtisseurs aide les particuliers à réhabiliter eux-mêmes leurs habitations. Travaux contre l’insalubrité, formation de jeunes en CUI, et relance d’une dynamique sociale dans les familles. 8 communes sont intéressées et ont déjà mené ce type d’action. Le conseil général serait un partenaire fort et les discussions avec d’autres comme la Caf, la Direction du travail sont en cours. Les questions de responsabilités, normes, assurances, écologie sont travaillées pour développer un réseau d’auto-réhabilitation. L’association réunionnaise d’éducation populaire (AREP) a monté un réseau d’accueil familial temporaire (RAFT) pour héberger jusqu’à six mois, notamment des femmes victimes de violences et des jeunes de moins de 25 ans en rupture familiale. Pour les familles d’accueil, c’est une insertion professionnelle avec l’exercice d’un nouveau métier. “Cette solution coûte moins cher à la collectivité que des nuits d’hôtel ou en structures. L’accueil familial s’accompagne d’un travail social pour les aider à retrouver un logement et un travail”, explique David Bernasconi, chargé de mission du projet RAFT financé à 75 % par l’Europe. Depuis le 11 septembre 2006, 76 personnes ont été accueillies. 76 % des personnes ont retrouvé un logement et pour certaines un emploi, avec une durée moyenne d’accueil de 109 jours au lieu des 183 possibles. Le dispositif devrait être étendu.

• L’agence immobilière à vocation sociale (AIVS, appelée aussi Agence Soleil) travaille avec des bailleurs privés pour loger des personnes en difficulté, dirigées là par les travailleurs sociaux. Elle a un réseau de 110 logements privés à loyers raisonnables qu’elle espère monter à 200 en 2009. “On en rentre tous les mois 5 à 6 nouveaux. Une trentaine de ces logements sont du neuf défiscalisés. Ce serait dommage de se priver de cet outil”, souligne la directrice de l’agence, Fabienne de Masquard.

• L’agence Soleil a déjà 1 000 dossiers en attente. Elle offre la garantie sur des loyers impayés, accompagne les familles et établit un bilan annuel pour chaque logement. Subventionnée à 50 % par le Département, + Caf, Cirest, et TCO

Source : CLICANOO.COM | Publié le 30 mai 2008