CONTEXTE

Le plan stratégique du patrimoine prend en compte différents critères (techniques, économiques, sociaux, environnementaux), préalablement définis et cotés, qui permettent de caractériser le patrimoine à travers différents segments et d'ajuster des stratégies (exemples : vente, démolition, réhabilitation, renforcement de la sécurité passive…) .

Document obligatoire depuis 2004 pour tous les gestionnaires d'habitat social privé ou public, il peut se révéler être un outil de stratégie et de gestion de patrimoine à long terme très efficace.

Les enjeux pour la société :

Enjeux techniques : · Limiter l'altération de l'état du patrimoine. · Optimiser les actions de maintenance. · Organiser la maintenance et de l'exploitation. · Gérer les contrats. · Cibler les travaux à réaliser.

Enjeux sociaux : · Limiter la vacance. · Améliorer la qualité de vie des occupants. · S'adapter aux besoins et attentes du client.

Enjeux économiques : · Limiter les impayés. · Obtenir des subventions et des aides. · Optimiser le coût de la maintenance.

Enjeux urbains et environnementaux : · Adapter le bâti à son environnement. · Modifier l'image d'un quartier. · Réadapter le site aux besoins des occupants.

Les moyens : classification des patrimoines

d'après des critères multiples appartenant à 4 familles, classées de mauvaises à bonnes :
Famille Qualité Technique

Famille Exploitation Locative

Famille Rentabilité Financière

Famille Attractivité Commerciale

Synthèse du patrimoine par segments [1] :

Attractif coûteux : la rentabilité financière est mauvaise et les autres familles sont moyennes à bonnes.

Poids mort : au minimum trois familles mauvaises.

Rentable en déclin : la rentabilité financière est bonne à moyenne et les trois autres familles sont mauvaises.

Valeur à requalifier : la qualité technique et la rentabilité financière sont mauvaises et les autres parties sont bonnes ou moyennes.

Valeur sure : aucune des familles n'est mauvaise.

Dilemme commercial : l'attractivité commerciale est mauvaise et les autres familles sont moyennes à bonnes.

Dilemme général : deux familles sont mauvaises et les deux autres sont moyennes à bonnes.

Dilemme exploitation locative : lorsque l'exploitation locative est mauvaise et que les autres parties sont moyennes ou bonnes.

Dilemme technique : lorsque la qualité technique est mauvaise et que les autres parties sont moyennes ou bonnes.

NOTRE DEMARCHE ET NOS TRAVAUX

Les grands axes du Plan stratégique de Patrimoine : après réflexion sur ce qui existe, la plupart des plans stratégiques de patrimoine ne traitent que des critères techniques des bâtis ;

Les critères techniques qui ont été approfondis :

L'aptitude des modes constructifs aux évolutions techniques ;

L'aptitude des modes constructifs aux évolutions fonctionnelles ;

L'aptitude des modes constructifs à la flexibilité ;

L'aptitude au vieillissement .

RESULTATS

Les seuils et les paramètres défaillants

Lors de l'arbitrage, la société est amenée à effectuer des choix stratégiques. Pour l'aider dans son choix, elle doit se fixer des « seuils d'alertes » pour chaque famille. Lorsque ces seuils ne sont pas atteints, il est nécessaire d'entreprendre des actions.

1ère Etape : Réalisation du diagnostic

On obtient :

1 note par famille pour un site
1 note globale de chaque site, qui peut permettre une comparaison entre les sites mais sans grande importance pour le PESP.

2ème Etape : Classement de chaque site

Afin d'obtenir une vison à la fois globale et précise, nous avons choisi de regrouper sur un même tableau l'ensemble des sites. Selon trois composantes qui permettent de comparer les sites et de les classer :

L'attractivité c.a.d Regroupement des familles Technique et Urbain/Environnement

L'état social c.a.d Famille des critères sociaux

La performance économique c.a.d Famille des critères économiques

La représentation graphique du classement des sites en fonction de leurs notes obtenues :

Chaque site est repéré par un numéro : On détermine donc par site une situation, parmi les 8 possibles.

L'Arbitrage

analyser les données et définir les actions à mettre en œuvre afin de rétablir les paramètres défaillants et améliorer la qualité du patrimoine.

Pendant la phase d'arbitrage les critères deviennent des paramètres puisque l'on va définir des scénarios en pondérant un ou plusieurs critères.

Un tableau croisé permet d'établir précisément l'interaction des paramètres et donc l'interaction des actions. [2]]

Les moyens humains nécessaires à l'arbitrage.

Les différentes politiques :

Politique financière : La société résonne en terme économique et effectue des opérations sur son patrimoine qui lui permettront de récupérer des fonds à plus ou long termes pour réinvestir par la suite ;

Politique sociale : La société cherche à satisfaire ses locataires clients en répondant au mieux à leurs attentes ;

Gestion de l'image : démarquage vis à vis des sociétés concurrentes ;

Politique d'urbanité : L'aspect environnemental et proximité de services aux locataires et l'environnement qui tourne autour du logement est la priorité de la société.

Politique d'entretien et de maintenance : Cette politique va entreprendre des actions de remise à niveau du patrimoine ;

Politique d'amélioration : Améliorations en terme de performance du bâti et des équipements mais aussi au niveau des logements.

Politique commerciale : La politique commerciale a pour but de valoriser un site ;

Politique de renouvellement du parc : cette politique permet de renouveler un patrimoine vieillissant ;

Politique de déconstruction / construction.

Actions et moyens à entreprendre pour rétablir les paramètres défaillants

La plus value de notre PESP se situe dans l'analyse des paramètres défaillants. Les paramètres défaillants sont les paramètres dont la note est inférieure à la moyenne qu'ils auraient été susceptibles d'obtenir. La première étape consiste tout d'abord à analyser, pour chaque site, les familles se situant en dessous des seuils. Puis analyser dans ces familles les paramètres défaillants. Ce sont ceux dont la note est la plus basse et/ou anormale.

Une fois les paramètres défaillants identifiés, la commission d'arbitrage doit définir la meilleure solution pour rétablir les paramètres défaillants. Dans ce but notre solution permet d'agir sur un paramètre défaillant de deux méthodes différentes :

Méthode 1 : La première méthode consiste à attaquer directement le paramètre défaillant.

Méthode 2 : La deuxième méthode consiste à attaquer un paramètre défaillant par l'intermédiaire d'un (de) paramètre(s) qui influe(nt) indirectement sur celui-ci.

Actions globales ou ciblées

Une action globale est intéressante lorsque l'on a identifié un même paramètre défaillant sur plusieurs sites. Cela va permettre de globaliser l'opération et d'optimiser les coûts, le montage d'opération et le suivi.

Une action ciblée représente une action propre à un site et ne permet pas d'être englobée avec d'autres actions.

La synthèse

La synthèse est une compilation des étapes précédentes et définit la politique à entreprendre, avec la description des actions par site. On y retrouve le listing de l'étude effectuée pour le site dans les 4 familles, et les décisions proclamées lors de l'arbitrage. Et enfin le plan d'action entrepris pour l'ensemble des bâtiments sur les 10 ans à venir.

Le suivi et l'ajustement

Le suivi est une étape qui va permettre de suivre, d'évaluer et de compiler l'ensemble des scénarios réalisés. Les outils qui vont suivre permettent le suivi individuel, une fiche pour un site, mais permettent aussi un suivi général des actions menées. Le but est de mettre en avant les scénarios qui sont efficaces et d'analyser leur impact.

[1] (Source des définitions : Sociétés HLM)

[2] [Se conférer à l'Annexe Informatique / Onglet ‘Interaction V2'